Thẩm quyền đất đai của Chủ tịch xã theo Nghị định 151/2025 và trách nhiệm khi ký

Chị Hạnh là Chủ tịch UBND một phường ven đô. Dự án mở rộng đường liên phường cần thu hồi 3,2 ha của 58 hộ. Trước 01/7/2025, toàn bộ quyết định thu hồi, phương án bồi thường, giá đất cụ thể do huyện ký; phường chỉ phối hợp kiểm đếm. Nay, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, chị là người ký cả ba. Giá đất cụ thể do Hội đồng thẩm định giá đất cấp xã tham mưu, mức bồi thường đất ở bình quân 18,5 triệu đồng/m², trong khi 9 hộ mặt đường đưa ra hợp đồng chuyển nhượng gần nhất ở mức 31 triệu đồng/m².

Nếu một hộ khởi kiện và Tòa án hủy quyết định phê duyệt giá, toàn bộ phương án bồi thường của 58 hộ có thể phải làm lại. Câu hỏi không chỉ là "có thẩm quyền không" mà là "hồ sơ đã đủ để bảo vệ quyết định chưa".

Những thẩm quyền đất đai đã về xã

Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) phân định lại thẩm quyền theo mô hình hai cấp. Phần lớn thẩm quyền của UBND và Chủ tịch UBND cấp huyện cũ chuyển cho cấp xã. Với Chủ tịch UBND cấp xã, các nhóm quan trọng nhất:

Bộ phận tham mưu là cơ quan chuyên môn về đất đai thuộc UBND xã (thường là phòng Kinh tế hoặc phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị). Văn phòng đăng ký đất đai vẫn thuộc cấp tỉnh, có chi nhánh theo khu vực.

Quyết định thu hồi đất: năm lớp hồ sơ phải có trước khi ký

Tòa hành chính hủy quyết định thu hồi chủ yếu vì trình tự, ít khi vì "không có thẩm quyền". Trước khi ký, hồ sơ cần có đủ:

1. Căn cứ thu hồi: dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024, có trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt.
2. Thông báo thu hồi đã gửi đúng người, đúng thời hạn luật định trước khi ra quyết định; có biên bản giao nhận hoặc biên bản niêm yết khi người sử dụng đất vắng mặt.
3. Biên bản kiểm đếm đất, tài sản, có chữ ký người sử dụng đất hoặc biên bản về việc họ không hợp tác. Nếu phải cưỡng chế kiểm đếm, có quyết định cưỡng chế kiểm đếm riêng.
4. Phương án bồi thường đã niêm yết công khai, lấy ý kiến, có biên bản tổng hợp ý kiến và giải trình ý kiến không tiếp thu.
5. Giá đất cụ thể đã được quyết định trước, có hồ sơ thẩm định của Hội đồng.

Giá đất cụ thể: chỗ dễ bị khiếu kiện nhất

Quyết định giá đất cụ thể ảnh hưởng trực tiếp tới tiền của người dân, nên luôn là tâm điểm. Theo quy trình sau khi phân cấp, cơ quan chuyên môn chuẩn bị hồ sơ, có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá, Hội đồng thẩm định giá đất cấp xã thẩm định, Chủ tịch xã quyết định. Kết quả phải công khai trên cổng thông tin điện tử của địa phương.

Ba điểm hồ sơ giá thường yếu:

• Thông tin đầu vào: phiếu thu thập giá đất thị trường quá ít, chỉ lấy từ giá đăng ký trên hợp đồng công chứng (thường thấp hơn thực tế). Khi người dân đưa ra giao dịch thật cao hơn nhiều, hồ sơ không giải trình được.
• Biên bản Hội đồng: ghi "thống nhất" mà không ghi ý kiến khác, không ghi lý do chọn phương pháp định giá.
• Thời điểm định giá: không khớp với thời điểm quyết định thu hồi theo quy định, làm sai căn cứ tính tiền.

Trong tình huống của chị Hạnh, cách an toàn là yêu cầu Hội đồng giải trình bằng văn bản vì sao 9 hợp đồng 31 triệu đồng/m² không được dùng làm mẫu (ví dụ vị trí mặt tiền khác, giao dịch giữa người thân, chưa đăng ký biến động), và lưu giải trình đó cùng hồ sơ.

Cấp Giấy chứng nhận: chữ ký số lượng lớn, rủi ro dồn lại

Một xã gộp từ ba xã cũ có thể ký vài chục Giấy chứng nhận mỗi tuần. Rủi ro không nằm ở từng hồ sơ lớn, mà ở lỗi lặp lại:

• Xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất dựa vào lời khai của tổ dân phố mà không đối chiếu bản đồ, sổ mục kê cũ.
• Cấp cho người đang có tranh chấp chưa giải quyết xong vì công chức không tra đơn thư tồn đọng.
• Diện tích thực tế khác hồ sơ đo đạc nhưng không có biên bản xác định ranh giới với chủ liền kề.

Nghị định 151/2025 cũng rút ngắn thời hạn một số thủ tục (ví dụ đăng ký biến động 8 ngày làm việc, tách thửa 12 ngày làm việc). Thời hạn ngắn hơn khiến nguy cơ "ký cho kịp" cao hơn. Nên có danh sách kiểm cho công chức địa chính trước khi trình ký, và từ chối ký hồ sơ thiếu mục bắt buộc thay vì ghi chú "bổ sung sau".

Nghị quyết 254/2025/QH15: thay đổi từ 01/01/2026

Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ một số vướng mắc của Luật Đất đai 2024, áp dụng từ 01/01/2026. Hai điểm thường gặp ở xã: lối đi qua đất liền kề có thể giải quyết khi có sự đồng ý của chủ đất liền kề; chuyển mục đích một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa. Khi người dân nộp hồ sơ dựa vào điểm mới này, công chức cần đối chiếu đúng văn bản thay vì trả hồ sơ theo cách làm cũ.

Danh sách kiểm trước khi Chủ tịch xã ký quyết định đất đai

• Văn bản căn cứ ghi đúng: Luật Đất đai 2024, Nghị định 151/2025, nghị định chuyên ngành đang hiệu lực, quyết định của UBND tỉnh về giá đất, hạn mức.
• Có tờ trình của cơ quan chuyên môn, ký nháy của người soạn và người kiểm tra.
• Có biên bản họp hoặc ý kiến thẩm định với các quyết định về giá, bồi thường.
• Có bằng chứng thông báo, niêm yết, lấy ý kiến đúng thời hạn.
• Đã tra đơn thư, tranh chấp liên quan thửa đất.
• Quyết định ghi rõ quyền khiếu nại, khởi kiện và thời hạn.

Trách nhiệm khi quyết định đất đai sai

Một quyết định đất đai trái pháp luật có thể dẫn tới:

• Bị hủy qua khiếu nại (thời hiệu khiếu nại 90 ngày) hoặc qua vụ án hành chính (thời hiệu khởi kiện 01 năm). Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm.
• Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất, sau đó người có lỗi phải hoàn trả theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.
• Kỷ luật theo Nghị định 172/2025/NĐ-CP.
• Trách nhiệm hình sự khi có dấu hiệu vi phạm quy định về quản lý đất đai gây hậu quả nghiêm trọng.

Không phải sai lầm nào cũng dẫn tới tất cả. Nhưng người ký luôn là người đầu tiên được hỏi.

Khi nào nên hỏi luật sư

• Dự án thu hồi có nhiều hộ không đồng ý giá, đã có đơn tập thể.
• Phải ra quyết định cưỡng chế, đặc biệt khi có nhà ở, nơi thờ tự, cơ sở kinh doanh đang hoạt động.
• Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận dựa trên giấy tờ viết tay trước năm 1993, có nhiều đời chuyển nhượng.
• Đã nhận thông báo thụ lý vụ án hành chính, cần chuẩn bị ý kiến của người bị kiện.

Với từng dự án thu hồi, có thể mở một hồ sơ trên AI Cố Vấn, lưu thông báo, biên bản kiểm đếm và đặt mốc nhắc theo từng giai đoạn (hết hạn thông báo, hết hạn niêm yết phương án). Khi có đơn khiếu nại đầu tiên, gửi luôn hồ sơ đó cho luật sư Nhà Cố Vấn xem trong ứng dụng.