Mục lục · 8 mục
Bà Thu ở một phường ven biển của Đà Nẵng có một căn hộ cho thuê theo tháng. Tháng 8/2026, ba thanh niên người Úc đến thuê, trả tiền mặt ba tháng, tự nhận là "ở lâu dài nên tự lo giấy tờ". Bà nghĩ khai báo là việc của người thuê. Tháng 10, công an phường kiểm tra cư trú theo đợt, phát hiện căn hộ có ba người nước ngoài không có tên trên hệ thống khai báo. Người bị lập biên bản là bà Thu, mức phạt với 1 - 3 người nước ngoài không khai báo là 3 - 5 triệu đồng.
Điều bà Thu nhầm cũng là điều nhiều chủ nhà nhầm: với người nước ngoài, người khai báo là người quản lý nơi họ ở, không phải chính họ. Bài này nói rõ ai phải khai, khai lúc nào, cách khai sau khi Thông tư 87/2026/TT-BCA có hiệu lực, và các tình huống khó như cho thuê nguyên căn, ở cùng gia đình vợ hoặc chồng người Việt.
Ai phải khai báo
Điều 33 Luật Nhập cảnh quy định người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam phải khai báo tạm trú thông qua người trực tiếp quản lý, điều hành cơ sở lưu trú. "Cơ sở lưu trú" được hiểu rộng: không chỉ khách sạn, nhà nghỉ, homestay mà cả nhà ở cho thuê, nhà riêng nơi người nước ngoài ở lại, cơ sở khám chữa bệnh có lưu trú, ký túc xá…
| Nơi người nước ngoài ở | Ai khai |
|---|---|
| Khách sạn, nhà nghỉ, homestay | Lễ tân hoặc người quản lý cơ sở |
| Căn hộ, nhà cho thuê theo tháng | Chủ nhà hoặc người được chủ nhà giao quản lý |
| Ở cùng gia đình người Việt (vợ, chồng, bạn bè) | Chủ hộ, người quản lý ngôi nhà |
| Nhà do công ty thuê cho chuyên gia | Công ty hoặc người được giao quản lý nhà, theo thỏa thuận |
| Ký túc xá trường, bệnh viện | Đơn vị quản lý |
Người nước ngoài có nghĩa vụ cung cấp hộ chiếu, giấy tờ cư trú cho người khai, và khi thay đổi nơi ở thì nơi mới phải khai lại.
Khai trong bao lâu và bằng cách nào
- Thời hạn: 12 giờ kể từ khi người nước ngoài đến; vùng sâu, vùng xa 24 giờ.
- Khai điện tử: qua trang khai báo tạm trú điện tử của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh (hoạt động 24/7). Cơ sở lưu trú phải tạo tài khoản bằng thông tin thật. Từ 24/7/2026, Thông tư 87/2026/TT-BCA yêu cầu khai ngay khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú, không dồn đến cuối ngày.
- Khai bằng phiếu: Phiếu khai báo tạm trú mẫu NA17 chuyển trực tiếp cho công an xã, phường nơi có cơ sở lưu trú trong thời hạn 12 giờ (24 giờ ở vùng sâu, vùng xa).
- Nội dung: họ tên, giới tính, ngày sinh, quốc tịch, số hộ chiếu hoặc giấy tờ đi lại, loại và thời hạn thị thực hoặc giấy tờ cư trú, thời gian dự kiến lưu trú.
Sau khi sắp xếp chính quyền hai cấp từ 01/7/2025, nơi tiếp nhận phiếu là công an xã, phường - không còn cấp huyện. Nếu bạn ở địa bàn vừa sáp nhập, hãy hỏi đúng công an phường mới, vì trụ sở có thể đã chuyển.
Mức phạt theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP
Nghị định 282/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/12/2025, thay Nghị định 144/2021. Với cơ sở lưu trú không khai báo tạm trú cho người nước ngoài:
| Số người nước ngoài không được khai báo | Mức phạt |
|---|---|
| 1 - 3 người | 3 - 5 triệu đồng |
| 4 - 8 người | 10 - 15 triệu đồng |
| Từ 9 người trở lên | 15 - 20 triệu đồng |
Hành vi tạo tài khoản khai báo điện tử bằng thông tin giả cũng bị xử phạt. Với người nước ngoài, đi lại trong lãnh thổ Việt Nam mà không mang giấy tờ tùy thân bị phạt 300.000 - 500.000 đồng - lý do nên luôn có ảnh chụp hộ chiếu, trang thị thực và bản gốc ở nơi dễ lấy.
Chênh lệch giữa mức 1 - 3 người và 4 - 8 người là gấp ba. Một homestay 5 phòng thường xuyên có khách nước ngoài là đối tượng dễ rơi vào khung thứ hai chỉ sau một đêm quên khai.
Bốn tình huống khó
Cho thuê nguyên căn, chủ nhà ở tỉnh khác
Ông Bình ở Hà Nội cho một gia đình người Pháp thuê nguyên căn nhà ở Hội An (nay thuộc thành phố Đà Nẵng) theo hợp đồng một năm. Ông không có mặt khi khách đến. Luật đặt nghĩa vụ vào "người trực tiếp quản lý" - trong tình huống này nên ghi rõ trong hợp đồng thuê ai là người khai (chủ nhà khai điện tử từ xa bằng tài khoản của mình, hoặc ủy quyền cho người quản lý tại chỗ). Hợp đồng im lặng thì khi bị kiểm tra, chủ nhà thường là người bị hỏi trước. Khai điện tử không cần có mặt, nên "ở xa" không phải lý do.
Vợ hoặc chồng người nước ngoài về ở nhà bố mẹ vợ
Chị Lan lấy chồng người Hàn, Tết về quê ở một xã thuộc Nam Định cũ (nay là tỉnh Ninh Bình) mười ngày. Chủ hộ - bố chị - phải khai báo tạm trú cho con rể trong 12 giờ. Nhiều gia đình ở nông thôn nghĩ "người nhà thì không phải khai"; luật không có ngoại lệ đó. Khai qua phiếu tại công an xã hoặc nhờ công an xã hướng dẫn khai điện tử.
Công ty thuê nhà cho chuyên gia
Công ty thuê nhà, chuyên gia ở. Ai khai phụ thuộc thỏa thuận giữa công ty và chủ nhà. Thực tế an toàn: hợp đồng thuê ghi rõ bên nào khai báo, bên còn lại kiểm tra lại trên tài khoản hoặc xin bản xác nhận. Khi chuyên gia đổi nhà, nghỉ việc, về nước, đừng quên phía bên kia - nơi ở mới phải khai lại.
Cho thuê ngắn ngày qua ứng dụng đặt phòng
Anh Tuấn có hai căn hộ ở Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, cho khách thuê theo đêm qua các ứng dụng đặt phòng. Mỗi tuần vài lượt khách nước ngoài nhận phòng bằng mã khóa tự động, anh không gặp mặt ai. Về pháp lý, căn hộ của anh lúc này là cơ sở lưu trú, và mỗi lượt khách nước ngoài là một lần phải khai. Ứng dụng đặt phòng không khai thay anh.
Ba việc anh nên làm: yêu cầu khách gửi ảnh hộ chiếu, trang thị thực qua tin nhắn của ứng dụng trước giờ nhận phòng; khai điện tử ngay khi khách báo đã vào; lưu ảnh khai báo theo từng lượt. Chủ nhà kiểu này dễ rơi vào khung phạt thứ hai nhất: một đợt kiểm tra cuối tuần phát hiện hai căn có năm khách chưa khai là đủ khung 4 - 8 người, 10 - 15 triệu đồng. Ngoài ra, hãy kiểm quy định của ban quản trị tòa nhà và chính quyền địa phương về kinh doanh lưu trú trong căn hộ chung cư - đó là câu chuyện riêng, nhưng thường bị phát hiện cùng lúc với chuyện khai báo.
Lưu ý: xác nhận đã khai báo tạm trú thường được dùng làm giấy tờ chứng minh nơi ở khi xin thẻ tạm trú, gia hạn tạm trú, đăng ký xe, mở một số dịch vụ. Người nước ngoài thuê nhà nên xin chủ nhà bản chụp hoặc mã khai báo sau mỗi lần khai.
Danh sách việc cho chủ nhà cho thuê
- Tạo tài khoản khai báo tạm trú điện tử cho cơ sở lưu trú (một lần), bằng thông tin thật.
- Ghi trong hợp đồng thuê: ai khai báo, người thuê phải cung cấp hộ chiếu và thông báo khi có thêm người ở cùng.
- Khi khách đến: chụp hộ chiếu, trang thị thực hoặc thẻ tạm trú; khai ngay.
- Khi có thêm người (bạn bè, người thân của khách) ở qua đêm: khai bổ sung cho từng người.
- Theo dõi thời hạn thị thực, thẻ tạm trú của khách; nếu khách ở quá hạn giấy tờ cư trú, nên trao đổi với công an phường.
- Lưu bản chụp các lần khai trong ít nhất suốt thời gian cho thuê.
Một chủ nhà có vài căn cho người nước ngoài thuê có thể lập trên AI Cố Vấn mỗi căn một hồ sơ, lưu hợp đồng và ảnh giấy tờ của khách, đặt mốc nhắc ngày hết hạn thị thực của từng người. Khi có tình huống lạ (khách mất hộ chiếu, khách quá hạn), bạn hỏi Trợ lý AI theo đúng hồ sơ đó hoặc gửi câu hỏi cho luật sư.
Danh sách việc cho người nước ngoài đang thuê nhà
- Nhắc chủ nhà khai báo ngay hôm đầu tiên, xin mã hoặc ảnh xác nhận.
- Đổi nơi ở, đi công tác ở khách sạn: nơi mới khai lại - khách sạn tự làm, nhà riêng thì nhắc chủ nhà.
- Người thân sang thăm ở cùng: báo chủ nhà để khai cho họ.
- Mang theo giấy tờ tùy thân khi đi lại.
Khi nào nên hỏi luật sư
- Bạn đã bị lập biên bản và mức phạt ghi trên biên bản không khớp số người hoặc khung bạn cho là đúng.
- Người thuê nhà của bạn đã quá hạn thị thực hoặc có dấu hiệu làm việc không phép, và bạn không rõ trách nhiệm của mình đến đâu.
- Bạn kinh doanh lưu trú quy mô lớn, cần quy trình khai báo nội bộ để không vi phạm khung từ 9 người trở lên.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014, sửa bởi Luật 51/2019/QH14, Luật 23/2023/QH15, Luật 118/2025/QH15 - Điều 33 (khai báo tạm trú)
- Thông tư 87/2026/TT-BCA sửa đổi Thông tư 04/2015/TT-BCA về mẫu giấy tờ, khai báo tạm trú (hiệu lực 24/7/2026)
- Nghị định 282/2025/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính liên quan nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài (hiệu lực 15/12/2025)
Đối chiếu tới ngày 15/10/2026. Văn bản có thể được sửa đổi, thay thế sau ngày này.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có tự khai báo tạm trú được không?
Theo Điều 33 Luật Nhập cảnh, việc khai báo đi qua người trực tiếp quản lý cơ sở lưu trú. Người nước ngoài có trách nhiệm cung cấp giấy tờ và nhắc người quản lý, nhưng người bị xử phạt khi không khai thường là chủ cơ sở lưu trú.
Bạn người nước ngoài chỉ ngủ lại nhà mình một đêm có phải khai không?
Có. Nghĩa vụ khai báo tính theo từng lần lưu trú, không theo số đêm. Khách đến buổi tối, sáng hôm sau đi vẫn phải được khai. Khai điện tử chỉ mất vài phút nếu chủ hộ đã có tài khoản, nên gia đình hay có khách nước ngoài nên tạo sẵn tài khoản từ trước.
Người nước ngoài là con rể, con dâu ở cùng nhà có phải khai không?
Có. Pháp luật không miễn khai báo cho người thân. Chủ hộ hoặc người quản lý ngôi nhà khai cho họ.
Đã bị phạt vì chưa khai thì có phải khai lại không?
Có. Nộp phạt không thay cho việc khai: người nước ngoài vẫn đang ở đó thì vẫn phải có tên trên hệ thống. Khai ngay sau khi bị lập biên bản, rồi giữ ảnh xác nhận; đợt kiểm tra sau mà vẫn chưa khai là một vi phạm mới.
Người nước ngoài có thẻ tạm trú thì còn phải khai báo tạm trú không?
Có. Thẻ tạm trú cho phép bạn cư trú, còn khai báo tạm trú là thông báo bạn đang ở địa chỉ nào. Mỗi lần ở một nơi lưu trú mới vẫn phải được khai báo.
Đưa việc này vào hồ sơ của bạn
Lưu giấy tờ vào hồ sơ vụ việc, đặt mốc để hệ nhắc trước hạn, hỏi Trợ lý AI theo đúng hồ sơ và gửi câu hỏi cho luật sư Nhà Cố Vấn khi cần.
Bài viết là thông tin pháp luật tổng hợp để tham khảo, không phải ý kiến tư vấn cho một vụ việc cụ thể. Hoàn cảnh của bạn có thể khác ví dụ trong bài; khi có tranh chấp, sắp hết thời hạn hoặc giá trị lớn, hãy hỏi luật sư.
