Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: điều kiện, giới hạn 30%, thời hạn 50 năm và rủi ro nhờ người Việt đứng tên

Ông Peter, người Anh, làm việc ở TP.HCM được bốn năm, muốn mua một căn hộ 6,2 tỷ đồng trong một dự án ở khu Thủ Đức cũ. Cùng lúc, một người quen gợi ý một căn nhà phố 9 tỷ đồng ngoài dự án, "nhờ cô Hoa kế toán đứng tên giùm, làm giấy tay là xong". Hai lựa chọn này khác nhau ở mọi mặt: căn hộ trong dự án ông được đứng tên hợp pháp, căn nhà phố thì pháp luật không cho ông sở hữu - và tờ giấy tay với cô Hoa sẽ không bảo vệ được ông khi có chuyện.

Luật Nhà ở 2023 mở khá rộng cho người nước ngoài so với mười năm trước, nhưng vẫn có ranh giới cứng. Bài này đi qua những ranh giới đó, kèm các bước kiểm tra trước khi đặt cọc.

Ai được mua

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Trên thực tế, giấy tờ chứng minh là hộ chiếu còn hạn có dấu nhập cảnh hoặc thẻ tạm trú. Bạn không bắt buộc phải có thẻ tạm trú hay giấy phép lao động mới được mua - nhưng các bên (chủ đầu tư, công chứng, ngân hàng) sẽ yêu cầu giấy tờ cư trú hợp lệ tại thời điểm giao dịch.

Tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp vốn nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện) cũng được mua, nhưng chỉ để bố trí cho người làm việc ở, không được dùng để cho thuê hay làm văn phòng.

Được mua nhà gì

• Nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở - căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) trong dự án.
• Không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo danh mục do cơ quan có thẩm quyền xác định.
• Hình thức: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án; mua từ chủ đầu tư hoặc mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đã sở hữu hợp pháp.

Không được sở hữu nhà phố, đất thổ cư nằm ngoài dự án, đất nông nghiệp, và không được đứng tên quyền sử dụng đất như người Việt Nam. Đây là giới hạn của Luật Đất đai, không phải của từng địa phương.

Hạn mức: 30% và 250 căn

• Căn hộ: người nước ngoài (cả tổ chức và cá nhân) được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
• Nhà ở riêng lẻ: trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, không quá 250 căn.

Khi tòa nhà đã đủ 30% căn hộ của người nước ngoài, bạn không được cấp Giấy chứng nhận cho căn mua thêm - dù hợp đồng đã ký. Vì vậy, trước khi đặt cọc, hãy yêu cầu chủ đầu tư hoặc người bán xác nhận bằng văn bản số căn còn trong hạn mức người nước ngoài của đúng tòa đó. Thông tin này được Sở Xây dựng theo dõi và công bố; mua lại từ người Việt căn hộ trong dự án cũng phải kiểm hạn mức.

Thời hạn sở hữu: 50 năm và một lần gia hạn

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế, nhưng tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, và được gia hạn một lần, tối đa 50 năm nếu có nhu cầu. Thời hạn được ghi trên Giấy chứng nhận.

Ba điểm ít người để ý:

1. 50 năm tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận, không tính từ ngày ký hợp đồng. Chủ đầu tư chậm làm sổ thì thời gian chờ không bị trừ - nhưng trong thời gian chưa có sổ, bạn cũng khó bán, thế chấp.
2. Mua lại từ người nước ngoài khác thì người mua chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại của người bán, cũng được gia hạn theo quy định.
3. Trước khi hết hạn, nếu không gia hạn, chủ sở hữu phải bán hoặc tặng cho. Để quá hạn mà không xử lý là đánh mất quyền tự định đoạt căn nhà.

Người thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (ví dụ con bạn là người nước ngoài chưa từng nhập cảnh) thì chỉ được hưởng giá trị - bán hoặc tặng cho để nhận tiền - chứ không đứng tên được.

Kết hôn với công dân Việt Nam: khác hẳn

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền như công dân Việt Nam - không bị giới hạn 50 năm.

Nhưng "sở hữu nhà ở như công dân" không đồng nghĩa mọi thửa đất đều đứng tên được. Với nhà gắn liền đất ngoài dự án, phần quyền sử dụng đất vẫn chịu ràng buộc của Luật Đất đai, và cách ghi tên trên Giấy chứng nhận có những trường hợp phải xử lý riêng. Nếu vợ chồng bạn định mua nhà đất ngoài dự án, hãy để luật sư hoặc công chứng viên kiểm cách đứng tên trước khi ký đặt cọc - sau khi ký mới phát hiện là đã muộn.

Nhờ người Việt đứng tên: vì sao là canh bạc

Quay lại căn nhà phố 9 tỷ đồng. Cách "nhờ đứng tên" thường có ba dạng: giấy tay ghi nhận tiền là của ông Peter; hợp đồng vay tiền giả (ông cho cô Hoa vay 9 tỷ để mua); hoặc hợp đồng ủy quyền toàn quyền định đoạt. Cả ba đều để lại cùng một sự thật pháp lý: người có tên trên Giấy chứng nhận là chủ sở hữu.

Những gì có thể xảy ra:

• Cô Hoa bán, thế chấp, tặng cho căn nhà - giao dịch với người thứ ba ngay tình vẫn được pháp luật bảo vệ.
• Cô Hoa qua đời - căn nhà thành di sản, chồng con cô Hoa là người thừa kế.
• Cô Hoa ly hôn - căn nhà có thể bị coi là tài sản chung vợ chồng cô.
• Cô Hoa có nợ - căn nhà có thể bị kê biên thi hành án.

Khi tranh chấp ra tòa, giấy tờ "đứng tên hộ" nhằm né quy định về chủ thể sở hữu có thể bị coi là giao dịch giả tạo (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 124). Ông Peter không thể đòi được căn nhà; điều tốt nhất có thể là đòi lại một khoản tiền, và tòa còn xem xét công sức của người đứng tên trong việc giữ gìn, tôn tạo, làm tăng giá trị tài sản theo hướng của Án lệ 02/2016/AL. Phần chênh lệch giá vài năm có khi chia cho người đứng tên một phần đáng kể. Và phải chứng minh được dòng tiền - chuyển tiền mặt "cho tiện" là tự xóa chứng cứ của mình.

Danh sách kiểm trước khi đặt cọc căn hộ

1. Dự án có thuộc danh mục cho người nước ngoài sở hữu không (không nằm trong khu vực quốc phòng, an ninh).
2. Tòa nhà còn trong hạn mức 30% không - xác nhận bằng văn bản.
3. Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán (nhà hình thành trong tương lai phải có văn bản đủ điều kiện bán, bảo lãnh ngân hàng).
4. Hộ chiếu, giấy tờ cư trú của bạn còn hạn đến lúc ký hợp đồng và lúc làm Giấy chứng nhận.
5. Nguồn tiền: chuyển khoản qua ngân hàng tại Việt Nam, giữ toàn bộ chứng từ. Tiền từ nước ngoài chuyển vào cần đúng mục đích theo quy định ngoại hối.
6. Hợp đồng ghi rõ thời hạn làm Giấy chứng nhận, phạt chậm.
7. Đặt mốc nhắc: ngày phải có Giấy chứng nhận theo hợp đồng; mốc 49 năm sau ngày cấp sổ để nộp hồ sơ gia hạn; mốc này nên ghi luôn vào giấy tờ để lại cho người thừa kế.

Lưu hợp đồng, biên nhận chuyển tiền, Giấy chứng nhận vào một hồ sơ trên AI Cố Vấn, rồi đặt mốc theo từng cam kết của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư chậm giao sổ, bạn có ngay dòng thời gian để gửi luật sư Nhà Cố Vấn xem.

Khi nào nên hỏi luật sư

• Bạn đang hoặc định nhờ người Việt đứng tên, hoặc đang là người đứng tên hộ.
• Mua nhà đất ngoài dự án cùng vợ hoặc chồng người Việt.
• Chủ đầu tư từ chối cấp Giấy chứng nhận vì "hết suất người nước ngoài" sau khi bạn đã thanh toán.
• Thừa kế nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài hoặc từ người nước ngoài.