Thuê mặt bằng kinh doanh: hợp đồng, tiền cọc, cải tạo và khi chủ nhà đòi lại sớm

Chị Yến thuê một mặt bằng 60 m² ở phường trung tâm khu Vũng Tàu cũ (nay thuộc TP.HCM) để mở cửa hàng thời trang. Hợp đồng 5 năm, giá 25 triệu/tháng, cọc 3 tháng là 75 triệu. Chị bỏ thêm khoảng 300 triệu sửa sang: trần, sàn, điện, kệ, biển hiệu. Đầu năm thứ hai, chủ nhà báo: "Nhà bán rồi, trong 30 ngày phải dọn đi, cọc trả lại đủ."

Chị Yến tính: cọc nhận lại 75 triệu, còn 300 triệu cải tạo mới dùng được một năm, thêm tiền di dời, mất khách quen. Chị có đòi được gì không? Câu trả lời phụ thuộc gần như hoàn toàn vào những gì đã viết trong hợp đồng — và đó là lý do bài này bắt đầu từ lúc chưa ký.

Trước khi ký: kiểm tra người cho thuê và mặt bằng

• Ai là chủ: xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; tên trên giấy phải khớp người ký. Nhà là tài sản chung vợ chồng hoặc của nhiều đồng sở hữu thì phải có đủ người ký hoặc giấy uỷ quyền. Người đứng ra cho thuê là "người thuê lại" thì phải có văn bản đồng ý cho thuê lại của chủ.
• Nhà có đang thế chấp ngân hàng không: nếu có, chủ nhà phải cho bạn biết. Khi khoản vay có vấn đề và ngân hàng xử lý tài sản, việc tiếp tục thuê có thể gặp trở ngại — rủi ro này nên được ghi rõ trong hợp đồng.
• Quy hoạch, thu hồi đất: từ 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với nhiều trường hợp (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Hỏi xã, phường xem khu đất có trong kế hoạch thu hồi, mở đường hay không trước khi bỏ vài trăm triệu cải tạo.
• Điều kiện kinh doanh: diện tích kinh doanh từ 50 m² trong nhà ở kết hợp kinh doanh là thuộc danh mục quản lý về phòng cháy (Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Ngành ăn uống cần điều kiện an toàn thực phẩm (xem bài về mở quán trong chuyên mục hộ kinh doanh). Mặt bằng không đáp ứng được thì giấy phép không có, hợp đồng thuê vô nghĩa.

Các điều khoản quyết định

Điều khoản "bên cho thuê được lấy lại khi có nhu cầu, báo trước 30 ngày" là điều nguy hiểm nhất mà nhiều người ký không đọc kỹ. Khi đã đồng ý điều khoản đó, việc chủ nhà lấy lại mặt bằng là chấm dứt theo thoả thuận, không phải vi phạm — và người thuê gần như không còn gì để đòi ngoài tiền cọc.

Tiền cọc: viết rõ để khỏi cãi nhau

Đặt cọc được quy định ở Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Với đặt cọc để giao kết hợp đồng, bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc, bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ thoả thuận khác. Còn trong thuê mặt bằng, tiền "cọc 3 tháng" thường là đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng: hết hạn thì trả lại, trừ tiền thuê còn nợ, tiền điện nước, hư hỏng vượt mức hao mòn thông thường.

Từ 15/10/2026, Toà án áp dụng Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn về đặt cọc khi giải quyết tranh chấp. Hợp đồng càng ghi rõ mục đích cọc, các khoản được trừ và thời hạn hoàn cọc thì càng ít phải nhờ tới cách giải thích của Toà.

Tính nhanh các tình huống mất cọc, phạt cọc: công cụ đặt cọc, phạt cọc.

Thuế cho thuê: không ghi thì người thuê hay phải gánh

Cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng có doanh thu cho thuê năm từ 1 tỷ trở xuống không nộp thuế GTGT, TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu (Nghị định 141/2026/NĐ-CP). Trên 1 tỷ thì thuế GTGT 5% trên doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ. Mặt bằng của chị Yến cho thuê 300 triệu/năm — chủ nhà chỉ có nghĩa vụ thông báo, nếu đó là tài sản cho thuê duy nhất.

Vấn đề thực tế là nhiều chủ nhà có nhiều căn, tổng doanh thu cho thuê vượt ngưỡng, và hợp đồng ghi "giá thuê chưa gồm thuế, bên thuê chịu thuế". Đó là thoả thuận hợp lệ về ai chịu chi phí, nhưng nghĩa vụ kê khai vẫn là của chủ nhà. Hợp đồng nên ghi rõ: ai khai, nộp; nếu bên thuê nộp thay thì được trừ vào tiền thuê; chủ nhà không khai mà bị truy thu thì ai chịu.

Khi chủ nhà đòi lấy lại sớm

Quay lại chị Yến. Hợp đồng của chị không có điều khoản cho chủ nhà lấy lại khi có nhu cầu, cũng không nói gì về việc bán nhà.

Chủ nhà bán nhà không tự động chấm dứt hợp đồng thuê. Việc chủ nhà yêu cầu chị dọn đi trước hạn mà không có căn cứ theo hợp đồng hoặc luật là đơn phương chấm dứt trái thoả thuận. Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên đơn phương chấm dứt phải báo trước, và nếu việc chấm dứt không có căn cứ thì phải bồi thường thiệt hại (cộng với phạt vi phạm nếu hợp đồng có thoả thuận phạt, theo Điều 418).

Thiệt hại chị Yến có thể yêu cầu, nếu chứng minh được:

Ước tính bồi thường thiệt hại có thể tham khảo công cụ bồi thường thiệt hại.

Ở đây hiện ra giá trị của giấy tờ: Toà án không bồi thường theo con số người thuê "ước chừng". Không có hoá đơn cải tạo, không có sổ doanh thu, không có tờ khai thuế, thì phần lớn thiệt hại không chứng minh được. Hộ kinh doanh khai thuế, thông báo doanh thu đúng — chính là đang tự giữ bằng chứng cho những lúc như thế này.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429). Tính hạn: công cụ thời hiệu khởi kiện.

Chiều ngược lại: khi người thuê muốn trả mặt bằng sớm

Làm ăn không như dự tính, chị Yến muốn trả mặt bằng trước hạn. Nếu hợp đồng không cho phép, chị là bên đơn phương chấm dứt trái thoả thuận: có thể mất cọc (nếu thoả thuận như vậy) và phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà, thường tính theo thời gian chủ nhà chưa cho thuê lại được. Cách giảm thiệt hại: tìm người thuê tiếp, đề nghị chủ nhà ký chuyển nhượng hợp đồng cho người mới. Hợp đồng ngay từ đầu nên có điều khoản cho người thuê chấm dứt sớm với điều kiện báo trước và mức bồi thường xác định.

Sau khi chuyển địa điểm

Hộ kinh doanh đổi địa chỉ trụ sở phải đăng ký thay đổi với cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã trong 10 ngày (Nghị định 168/2025/NĐ-CP, Điều 100), đồng thời cập nhật với cơ quan thuế, biển hiệu, giấy phép con gắn với địa điểm cũ (an toàn thực phẩm cấp theo cơ sở, không tự chuyển theo chủ).

Sai lầm hay gặp

• Đưa cọc tiền mặt, không có biên nhận ghi rõ là tiền cọc gì.
• Ký với người không phải chủ (con chủ nhà, người quản lý) mà không có uỷ quyền.
• Cải tạo lớn mà không ghi vào hợp đồng hoặc phụ lục được chủ nhà đồng ý.
• Không chụp ảnh hiện trạng lúc nhận mặt bằng — khi trả, chủ nhà trừ cọc vì "hư hỏng" có từ trước.
• Không giữ hoá đơn cải tạo, không ghi sổ doanh thu.

Danh sách việc cần làm

• Đối chiếu giấy chứng nhận, người ký, đồng sở hữu; hỏi tình trạng thế chấp, quy hoạch.
• Kiểm tra mặt bằng đáp ứng điều kiện phòng cháy, an toàn thực phẩm cho ngành định làm.
• Đàm phán lại các điều khoản trong bảng trên, đặc biệt lấy lại mặt bằng, bán nhà, cải tạo, thuế.
• Lập biên bản bàn giao có ảnh, video hiện trạng.
• Lưu hợp đồng, biên nhận cọc, hoá đơn cải tạo, sổ doanh thu ở một chỗ.

Trên AI Cố Vấn, tạo một hồ sơ "Mặt bằng" với hợp đồng, biên nhận cọc và ảnh bàn giao; đặt mốc ngày hết hạn hợp đồng và mốc báo trước gia hạn để hệ nhắc trước 60 ngày. Khi có tranh chấp, Trợ lý đọc được các mốc đó để trả lời theo đúng hồ sơ của bạn.

Khi nào nên hỏi luật sư

• Trước khi ký hợp đồng thuê từ 3 năm trở lên hoặc có kế hoạch cải tạo lớn.
• Chủ nhà đòi lấy lại mặt bằng trước hạn, đòi tăng giá ngoài thoả thuận, hoặc người mua nhà yêu cầu dọn đi.
• Chủ nhà không trả cọc sau khi kết thúc hợp đồng.
• Khu đất có quyết định thu hồi, giải toả — cần xác định khoản hỗ trợ nào thuộc về người thuê.
• Muốn trả mặt bằng sớm và cần thương lượng mức bồi thường.